выбор земельного участка для строительства

ВЫБОР ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
То, что строительство дома - дело серьезное, это понятно. Но покупка земельного участка, на котором будет стоять будущее семейное гнездо, - не менее хлопотное и ответственное занятие. Как сделать так, чтобы выбранный уголок земли стал родным берегом, а не временным пристанищем, разбираемся вместе с нашими экспертами.
Удачная покупка земельного участка, в первую очередь, зависит от юридической подкованности, нежели финансовой.
Прежде чем приготовить нужную сумму на его приобретение, следует запастись необходимыми знаниями в области земельного права.
ПОДТВЕРДИТЬ КАТЕГОРИЮ По правовому режиму использования земли на территории РФ делятся на 7 категорий. Среди них - земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Это две категории земель, на которых разрешено строительство жилых домов.
Но при покупке земельного участка надо обращать внимание не только на категорию земли, но и на вид ее разрешенного использования. Видов разрешенного использования очень много, потому остановимся на тех, которые позволяют постройку дома. Земли поселений могут быть использованы в самых разнообразных целях: для многоэтажного жилищного строительства, для малоэтажного жилищного строительства, для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для строительства многофункциональных торгово-офисных центров, для дачного строительства, для организации огородничества и садоводства, для сельскохозяйственного производства.
Для земель сельскохозяйственного производства в обязательном порядке должен быть указан определенный вид сельскохозяйственной деятельности, такой как пашня, многолетние насаждения, животноводство. Использовать земельные участки не по назначению категорически запрещается, поэтому на тех землях поселений, где разрешается лишь индивидуальная жилищная постройка, ни в коем случае нельзя возводить высотные дома, и, естественно, наоборот.
Нельзя использовать для создания животноводческих ферм, строительства дачных домов сельскохозяйственные земли, предназначенные только для растениеводства, поэтому, если такое желание есть, необходимо сначала получить свидетельство об изменении вида разрешенного использования.
Категория «Земли населенных пунктов» самая «благоприятная почва» для строительства собственного дома. В случае с земельными участками, расположенными за чертой города, существуют большие ограничения по эксплуатации, возможности строительства и дальнейшей регистрации жителей. Если земельные участки расположены за пределами границ населенных пунктов, они предназначены для ведения сельскохозяйственной деятельности, их использование в других целях недопустимо. В случае же с землями населенных пунктов у тех, кто хочет строить собственный дом, есть гораздо больше возможностей». В зависимости от генерального плана того или иного населенного пункта проводится зонирование с указанием видов разрешенного пользования земельных участков. Подыскивая свой уголок, человек может выбрать то, что ему подходит. Также есть возможность перевести землю с одного вида разрешенного пользования в другой.
Для этого проводятся соответствующие процедуры: подается заявление и вносятся изменения в сведения государственного кадастра в ЕГРП (Единый государственный реестр прав). Земли, находящиеся в частной собственности, в большинстве случаев имеют следующие виды разрешенного использования: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (ведение подсобного личного хозяйства»), дачное строительство и садоводчество.
Участок под ИЖС - земли населенных пунктов, которые могут быть использованы для строительства одного дома не выше трех этажей. Объект должен быть возведен в течение трех лет. Прежде чем приступить к строительству, необходимо получить разрешение на это, предоставить проект желаемого дома, который прошел Главгосэкспертизу. И осуществлять возведение согласно этому проекту, соблюдая все строительные нормы. Иначе дом не получится ввести в эксплуатацию. При соблюдении всех условий объект регистрируется.
Участок для ЛПХ - может находиться как на землях населенного пункта, так и за их чертой. Только в первом случае на таком участке (который в данном случае считается приусадебным) возможно строительство дома и хозяйственных построек.
Предварительного разрешения для возведения жилого объекта не требуется, однако дом должен строиться по проекту с соблюдением всех норм. После недвижимость регистрируется.
Дачный участок. Дом можно построить и на земле с другим целевым назначением - на дачных или садовых участках, которые относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, однако в доме, построенном на дачном участке, нельзя прописаться, поскольку такой дом не предназначен для постоянного проживания, а на садовом участке к тому же вы обязаны выращивать плодовые деревья и/или ягодные кустарники (порядок планировки и застройки садовых участков определяет СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений»). Если на землях населенных пунктов с разрешенным использованием (ИЖС) застройщик может самостоятельно определять расположение дома на участке, площадь застройки, этажность, тип материалов и конструкций и т. п., то на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием (садоводство, огородничество и дачное строительство) застройщик обычно стеснен рамками проекта организации и застройки территории садоводческого товарищества.
ДОКУМЕНТЫ ПО ПОРЯДКУ В основном приобрести участок земли для строительства жилого дома можно двумя способами: либо купить участок у частного лица по рыночной цене, либо выкупить его из собственности государства или муниципалитетов. Процедура покупки земельного участка на вторичном рынке (у собственников) проводится достаточно просто.
Необходимо зарегистрировать переход права путем заключения договора. У собственника обязательно должны быть кадастровый паспорт участка и документ, доказывающий его право собственности (купли-продажи, наследства, дарения и пр.). Специалисты советуют обратить особое внимание на то, чтобы в этих документах было полное совпадение данных об объекте права: его кадастровый номер, площадь, категория, вид разрешенного использования.
Также рекомендуют проверять и правильность указанных личных данных владельца (в свидетельстве и в паспорте), вплоть до написания букв «е» и «ё». «Будет хоть одно различие - и вы не докажете, что совершили покупку именно у этого человека», - предупреждают юристы.
Приобретение участка у муниципалитета - более в границах города для ИЖС, граждане должны обратиться с заявлением в администрацию города на имя руководителя департамента градостроительства.
В заявлении необходимо указать данные о самом заявителе; предполагаемое место размещения индивидуального жилого дома; обоснование примерного размера земельного участка и испрашиваемое право на участок (аренда или собственность), а также приложить схему размещения.
Подаются такие заявления обычно через центры управления архитектуры. В течение недели заявление подвергается градостроительному анализу и выносится на заседание градостроительной комиссии. При этом рассматривается вопрос о соответствии предполагаемого места размещения градостроительным нормам и правилам, а также градостроительному регламенту территориальной зоны. Несоответствия, выявленные в ходе рассмотрения заявления, в том числе наличие на земельном участке объектов недвижимости и временных объектов, не принадлежащих заявителю, являются основанием для отказа.
О результате рассмотрения сообщается заявителю. Градостроительной комиссией может быть принято решение о публикации сообщения о приеме заявлений на предоставление земельных участков для ИЖС. Такая информация размещается на общедоступных ресурсах.
После публикации все желающие могут обратиться в администрацию с письменным заявлением на предоставление участков для строительства индивидуальных жилых домов. В свою очередь, администрация города в случае подачи на один участок более одной заявки готовит документы на торги в форме аукциона, где предметом торгов является право собственности на земельный участок.
Если поступает одна заявка на один участок, предоставление участка осуществляется без торгов, в аренду.
О порядке предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, можно узнать из ст. ЗОиЗО (1)ЗКРФ.
НА ПРАВАХ АРЕНДЫ
Как уже было отмечено выше, участок под строительство дома можно взять в аренду. Земля выдается на ограниченный срок - три года. Если за это время возведение жилого объекта не было завершено, то на основании заявления срок аренды продлят. Когда дом будет готов, землевладелец заказывает в БТИ технический (кадастровый) паспорт объекта, затем приглашает комиссию, которая выдает разрешение на введение жилого дома в эксплуатацию. После этого на основании заявления договор аренды закрепляется за собственником дома на постоянной основе.
«Право аренды можно переуступить, не завершив строительство. В этом случае нужно будет зарегистрировать его как объект незавершенного строительства (опять же на основании заключения комиссии. Сегодня в черте городов очень много участков, находящихся в аренде. Причем они, так же как и участки, выделенные под ИЖС, пользуются спросом. После завершения строительства и регистрации права собственности на дом хозяин имеет право выбирать: либо заключить долгосрочный договор аренды, либо выкупить участок в собственность.
ПРАВИЛА ВЫБОРА
Как выбрать удачный земельный участок, который в дальнейшем послужит основой для строительства дома? Конечно, принцип «нравится - не нравится», наверное, далеко не исчерпывающий критерий в этом вопросе. Самые главные - следующие.
1.Наличие коммуникаций. Здесь самое важное, чтобы к участку были проведены электросети. Все остальное можно обеспечить самостоятельно - для водоснабжения пробурить скважину, обустроить автономную систему канализации.
2.Наличие дорог или реальных планов по их обустройству.
3.Роза ветров. Этот критерий очень важен. Любая, даже самая превосходная живописность места и удивительная красота пейзажа может быть «смазана» ветром, дующим со стороны какого-либо производства, животноводческого комплекса или свалки. Поэтому надо удостовериться не только в отсутствии вблизи подобных объектов, но и в направлении воздушных потоков Все остальное - дело личных потребностей или вкуса, например, наличие вблизи леса и водоема. Если с лесом все понятно, то водоем может стать не только местом отдыха, но и источником проблем. Наличие вблизи озера или реки может говорить о том, что грунтовые воды на данном участке будут расположены неглубоко, а это означает более серьезный подход к обустройству цоколя.
Также стоит выяснить угрозу подтопления вашего участка в весенний период. Сегодня, когда технологии строительства могут быть ограничены лишь бюджетом собственника, построить дом даже в самом труднодоступном месте практически не является невозможным. Основная проблема в таком случае как раз не рельеф или сложная пересеченная местность, а крайне проблемное соседство прилегающих участков под ИЖС.
В русской практике, к сожалению, сложилось так, что участки покупаются хаотично, в разное время и разных размеров, между этими участками не то чтобы нет пешеходной дорожки, не всегда даже есть дорога к вашему участку, и уж тем более освещение, газон и другие блага современного европейского генплана. А вот сложный рельеф участка может, наоборот, стать прекрасной возможностью создать дом в интересном архитектурном стиле. Однако следует учитывать, что бюджет такого строительства, разумеется, будет больше, чем вложения в возведение дома на ровном рельефе. Когда вы покупаете участок, не граничащий с другими, а расположенный на открытой местности, трудно визуально оценить реальное соответствие его границ с теми, что указаны в кадастровом паспорте.*
Если у вас есть большие сомнения, можно обратиться за помощью к геодезистам, которые непосредственно на месте точно определят его координаты (при условии, что у продавца все документы в порядке и есть кадастровый паспорт участка). В самом кадастровом паспорте их не указывают (в целях безопасности). Можно попросить продавца обратиться в Кадастровую палату (Росреестр), чтобы ему выдали кадастровую выписку с указанием точного географического положения участка.
Если продавец честен с вами и у вас есть финансовая возможность, до приобретения участка, обратитесь в землеустроительную организацию, занимающуюся геодезическими или земельно-кадастровыми работами с письменным заявлением о просьбе «вынести в натуру» точки земельного участка.
Кадастровый паспорт - документ, который однозначно идентифицирует земельные участки на территории РФ, кадастровые номера не повторяются. Найти и купить земельный участок можно самостоятельно или через агентство. В последнем случае вам предоставят большую информационную базу и большой выбор. Стоимость услуг агента может составлять 3-5% от стоимости объекта.

Другую информацию для тех, кто строит и строится найдете на странице в разделе "полезные статьи".